一、什么是街區制？
街區制，是城市建設布局的一種形式，它的特點是在城市規劃的道路邊上建設房子，且不設圍墻；土地私有國家和我國改革開放早期，大多采用這一方式；它的優點是可以增加公共道路和路網密度；缺點是居住區樓下的車流增加、車速更快，增加了老人和小孩的交通安全隱患，增大了居住區的近噪音干擾，會降低居住的舒適度和生活品質；在國外，現在有許多國家意識到街區制的缺陷，開始推廣適度規模小區制（邊距不超過200米，總面積不超過50畝），有利于兼顧公共交通和居住品質。
街區制的優點主要有兩個，一個是土地的集約化使用，可以將城市有限的道路資源全部利用起來，而非放在封閉式小區里閑置。當前，中國城市越來越擁堵，卻有很多道路資源被封閉在各類封閉式社區里閑置。
第二個優點是有利于營造更有活力的社區氛圍，這個道理可以舉例說明：比如我生活的廣州市，老城區里有很多騎樓，這些騎樓就是一種典型的街區制；而在遠郊的番禺，則以超級巨無霸封閉式樓盤著稱。如果老城和番禺你都去過，就會發現，老城區的生活氣息是番禺那些高大上的超級樓盤不能比擬的，雖然番禺的人口總量是超過老城區的。
中國應該是全球封閉式小區的集大成者，將圈地運動發揮到極致，城市空間中的相當大一部分被各類機關大院、封閉式小區盤踞，未來的城市規劃的確應該向街區制轉型。
二、社區安全及物權等難題待解
在政策出臺后，各方對此反應強烈。多位業內人士紛紛指出，如果小區全部開放，大家只需要購買豪宅旁邊的小區就可以享受此前豪宅的配套，而開放小區對于物業公司也是不利，物業公司或沒有以往那么大的作用。豪宅未來是否可能會降價？物業公司是否也要轉行？
中原地產首席分析師張大偉則認為，小區封閉是為了安全，何況住宅小區內的道路設置基本都是低速道路，如果開放如何保證社區居民的安全是一個大問題。國外之所以實行街區制，那是因為人人有槍且本來就居住分散，這與國內基本都是高層住宅樓的性質完全不同。
張大偉進一步指出，街區式社區是住宅與商業、服務業混合、與街道結合性強的社區。里面的設施有：銀行、超市、商業街、餐飲、醫院、學校、幼兒園等，街區式社區具有城市土地利用率高，交通便利，城市景觀豐富，與商業和各種城市活動結合緊密等優點。當它運用在中國城市的居住區中時也產生了一些新的問題，例如安全問題，噪聲干擾問題等。
目前北京沿海賽洛城小區就是做類似的街區試點，此外國內由于文化習慣不同少有這樣的小區。
新城控股高級副總裁歐陽捷談到：“上述政策大方向肯定是對的，實現內部道路公共化可以促進城市的交通緩解，發達國家而言道路雖然不寬，但是道路密集。目前我國的通勤效率過低，要影響到城市的勞動生產率，如果交通變好，對于城市效率提高很有好處。但是，這些改革同時也涉及到物權法，如今國內小區內的公共面積屬于全體業主，未來如何管理是問題；此外，如果未來土地出讓將公共面積剝離，這將大大降低未來土地出讓的收入。”
歐陽捷進一步指出，如果未來小區打開，物業保安可能不需要，但是對于政府的公共安全要求變高，政府對于安全的投入可能需要加大。此外，保潔成為了城市公共服務，對于城市的保潔要求也會變高。“如果未來按照上述政策進行規范，可能物業公司需求會減少很多。”歐陽捷提到。
國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東對媒體表示，很多年前專家學者就在倡導，但由于阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面，影響城市規劃和人們的理解，這是問題根源；二是土地在出讓方面，應該小塊出讓，不是大塊出讓；三是治安、管理等方面，“大院封閉的管理給人感覺更安全，需要的安保和物業也會比較少，如果打開后會遇到很大阻力”。
三、輿論一邊倒 “罵”聲一片
城市新政提不建封閉小區政策出臺第一時間得到了廣大網友的關注和熱議，新浪微博#不再建設封閉住宅小區#話題中我們可以看到從網友們的調侃中看到大家對這種看似“做好事”的政策缺“嘲諷”聲一片——
#不再建設封閉住宅小區#忽左忽右，這又開始流行打開小區了，建成的你再打開他，考慮治安等問題了沒有？街區化物業怎么管理？公攤面積怎么給業主退錢？誰去買大街的土地使用權？都是腦子進水的專家們禍害的吧，專家誤國啊，過一段時間又會覺得不行再改回來，折騰吧！又是打著促進土地節約利用的旗號。
#不再建設封閉住宅小區# 二十年目睹清國之怪現狀。各種倒行逆施，這是要把歷史的車開進公元前。
#不再建設封閉住宅小區# 能去中南海溜達溜達不。
#不再建設封閉住宅小區#開放式小區，有利有弊吧，利應該就是能合理利用土地資源，促進鄰里和諧，鄰里之間交流那將大大方便，城市提升幸福感。我想很多老人不愿意來大城市就是因為這個原因吧，想找一個聊得來的人都碰不到。弊的話就是安全問題，所有人都能進進出出，給了壞人鉆空子的感覺。
#不再建設封閉住宅小區#看了很多評論，我想說推行這個政策長期利大于弊吧，如果馬上實施的話損害現在絕大多數現在業主利益。所以政府必須從新建住宅入手，以后只能建開放式小區，如果新建封閉小區的話那必定要交很大一筆錢給國家！這樣一來新建商品房必將不值錢，而現有的商品房比較成搶手貨！
#不再建設封閉住宅小區#國外沒有封閉小區那是因為國外所謂的小區要么是獨棟的大型高樓層住宅，進出一個門，安全自然得到保障，要么是獨棟別墅，別墅也是有圍欄的好么。那要真把圍墻拆了，樓下估計全變停車場了。小區開的花恐怕一天就被別人摘光了。別以為身邊的人素質好像都高的很。
#不再建設封閉住宅小區#先不說住宅財產不安全，小孩子下樓玩？上哪玩？大馬路玩？車過來了怎么辦？被撞了算誰的？中國不是西方國家，人那么大的地方沒幾個人，人家馬路還不限速呢！中國呢？人口是大部分西方國家的幾十倍。車多人多，小區就是將人口集中在一起公共利用空間了。誰不會算數？
#不再建設封閉住宅小區# 是不是特么有病，sei出臺的政策，你家住的不是封閉小區啊，我特么花錢買的就是封閉、物業和安全，你一個政策說拆墻就給拆了？！物業你保障啊！安全你負責啊！還有購房時候的這部分錢你退不退給我！！！要拆就先把各政府大院院墻都拆了！估計有一大批人想去中南海自拍呢！
#不再建設封閉住宅小區#連封上院墻都有不安全問題、物業糾紛從來沒停過、小區跳個廣場舞都有打起來的說是干擾孩子學習休息…現在要不封閉？那得整個都得改改吧，變成公共道路是為了穿街過巷方便省油錢么？
#不再建設封閉住宅小區#我以前只是覺得他們是SB,沒想到的是他們已經這樣SB了。
#不再建設封閉住宅小區#作為一個城市規劃博士，看了這個東西，真有一種白天見活鬼的感覺，建設部和大學里的高官教授們在這幾十年里，專業實踐和理論積累的出來的東西就是這么個破爛貨，感覺西方城市沒圍墻好就直接去，別在中國亂折騰。城市必須功能好再是美觀，主次都不分。
#不再建設封閉住宅小區#老干這種拆東墻補西墻的事，回頭犯罪率上升是不是還得補上？而且小區的道路能多寬？能緩解多少交通壓力？到時候擾的民不聊生是不是得不償失？
四、中央為何不讓城市再建封閉住宅小區?
既然上面大家提到了那么多的弊端，那么，中央為何不讓城市再建封閉住宅小區呢？《意見》給出了解釋：解決交通路網布局問題，促進土地節約利用；樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統。也就是說，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。
在中國不少二三線城市發展的過程中，已經逐漸暴露出了交通擁堵的問題。單靠主次干路、一環二環來疏導交通是遠遠不夠的，正如人體不僅需要大動脈，還需要密布全身無數的毛細血管，才能保證正常機能的運轉。
可以說，城市的一味擴張和從前的規劃建設模式已經讓決策者看到了弊端，并形成了清醒的反思，為了避免大城市擁堵不堪的毛病再在其他地方發生，中央明確態度，不再建設封閉住宅小區，打破城市條塊割裂的現狀，促進“微循環”。
案例：成都的“小街區規制”試驗
今年1月，較早領會中央城市工作會議精神的四川就提出：新建住宅推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。
作為其首府的成都，則早在去年9月就提出了“大成都建小街區”的概念。從2015年12月起，包括中心5城區和高新區、天府新區等在內的九大片區，將按照“窄道路、密路網”的標準打造成一種開放式的街區模式。
根據當地規定，街區單元尺度不宜大于200米×200米，街區單元規模約50畝左右；道路網密度宜不低于10km/km2，道路寬度宜不大于25米；公共交通方面，實現公交站點半徑300米基本滿覆蓋。這種街區模式被成都稱為“小街區規制”。
延伸：街區制的短板
街區制并非沒有缺點。西方國家的實踐表明，街區制由于使得居住區樓下的車流增加、車速更快，增添了交通安全隱患，同時加大了居住區的噪音干擾，會一定程度降低市民居住的舒適度和生活品質。因此，在規劃過程中，街區單元尺寸的大小控制十分重要。
五、結語
小區開放關系每個小區業主的安全和生活品質，國家這么強制性一刀切的發布小區開放的政策一時間估計很那讓大家接受。雖然政策出臺的初衷是為了提高城市交通的便捷率和使用率，解讀城市擁堵等問題，但是這種拆東墻部西墻的做法在其他條件還未成熟的情況下可能會衍生出一系列其他社會問題，比如居住安全、物業管理、物權法等等問題。
來源：轉載自中裝新網
